Gestoría para sociedades patrimoniales en Mallorca

Gestionar inmuebles a través de una sociedad puede ser útil para determinados patrimonios familiares e inversores en Mallorca, pero constituir una sociedad patrimonial no garantiza pagar menos impuestos. Antes de aportar una vivienda, comprar nuevos inmuebles desde una sociedad o crear una estructura holding hay que comparar la tributación de la persona física con la de la sociedad, el uso de los inmuebles, la financiación, la sucesión familiar y el coste de extraer posteriormente los beneficios.

En Gestoría G1, con atención en Mallorca y servicios fiscales, contables, laborales y legales, puede analizarse la estructura patrimonial, llevar la contabilidad de la sociedad y coordinar sus obligaciones tributarias. El punto de partida debe ser determinar si la entidad será fiscalmente patrimonial o si realmente desarrolla una actividad económica.

Qué es realmente una sociedad patrimonial

La Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades define la entidad patrimonial a efectos fiscales. La etiqueta no depende del nombre de la sociedad, de lo que indiquen sus estatutos ni de que sus socios la llamen “inmobiliaria”.

Con carácter general, una entidad es patrimonial cuando más de la mitad de su activo está constituido por valores o no está afecto a una actividad económica, teniendo en cuenta las excepciones previstas por la propia ley.

Para determinar si se supera ese 50 %, la norma utiliza el promedio de los balances trimestrales del ejercicio —o de los balances consolidados si la entidad forma parte de un grupo en los términos legales—. Por tanto, no existe una regla de “más de 90 días del año” para calcular la condición de entidad patrimonial en el Impuesto sobre Sociedades.

La calificación puede cambiar de un ejercicio a otro

Una sociedad puede ser patrimonial un año y dejar de serlo otro si cambia la composición de su activo o comienza una actividad económica que cumple los requisitos legales.

Esto obliga a revisar cada ejercicio:

• Qué inmuebles y valores posee la sociedad.
• Qué bienes están afectos a una actividad económica.
• Qué saldos existen en tesorería.
• Qué participaciones societarias pueden quedar excluidas del cómputo conforme a la ley.
• Cómo evoluciona el promedio de los balances trimestrales.

Cuándo el alquiler de inmuebles se considera actividad económica

Esta es una de las cuestiones que más cambia la fiscalidad de una sociedad inmobiliaria.

A efectos de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, en el arrendamiento de inmuebles se entiende que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

Además, tener un empleado no convierte automáticamente toda la sociedad en una entidad no patrimonial. Debe analizarse conjuntamente la actividad y la composición del activo conforme al artículo 5 de la LIS.

Sociedad patrimonial o inmuebles a título personal: qué comparar

No existe una respuesta universal. Para una cartera de alquileres, una familia que quiere ordenar una sucesión o un inversor que reinvierte beneficios, la sociedad puede ofrecer ventajas operativas. Para una persona que posee una o dos viviendas y necesita retirar todas las rentas para vivir, la fiscalidad personal puede resultar más eficiente.

El error más frecuente es comparar un “25 % de Sociedades” con el tipo marginal de IRPF sin incluir la tributación posterior cuando el socio extrae los beneficios de la sociedad.

Impuesto sobre Sociedades de una entidad patrimonial

Las entidades patrimoniales quedan sometidas al tipo general del 25 %.

La normativa impide que les resulten aplicables los tipos reducidos previstos para determinadas entidades con cifra de negocios reducida y el tipo del 15 % reservado a nuevas entidades que realicen actividades económicas y cumplan sus condiciones.

Esto es especialmente relevante porque los tipos aplicables a microempresas y empresas de reducida dimensión han sido objeto de cambios progresivos, pero la condición patrimonial deja a estas entidades fuera de esos beneficios.

Reserva de capitalización: no está prohibida por ser patrimonial

El artículo 25 de la LIS regula la reserva de capitalización para contribuyentes que tributan conforme a determinados apartados del artículo 29 y cumplan las condiciones exigidas.

No existe una exclusión general que diga que toda entidad patrimonial tiene prohibida la reserva de capitalización. Si se cumplen sus requisitos, debe estudiarse su aplicación.

Reserva de nivelación: aquí sí existe una limitación

La reserva de nivelación forma parte de los incentivos fiscales de las empresas de reducida dimensión. El artículo 101 de la LIS excluye expresamente de ese régimen a las entidades patrimoniales.

Por tanto, una patrimonial no puede equiparar “reserva de capitalización” y “reserva de nivelación” como si ambas estuvieran prohibidas por la misma causa.

Alquiler de vivienda: sociedad frente a persona física

Una persona física que obtiene rendimientos por el arrendamiento de vivienda puede aplicar, cuando se cumplen los requisitos del artículo 23 de la Ley del IRPF, reducciones sobre el rendimiento neto positivo.

En contratos a los que resulta aplicable el régimen actual, la reducción general es del 50 %, con porcentajes superiores del 60 %, 70 % o 90 % en determinados supuestos legalmente definidos.

Una sociedad que obtiene la misma renta no aplica esas reducciones del IRPF. Integra el resultado fiscal en el Impuesto sobre Sociedades.

Por ello, antes de traspasar viviendas alquiladas desde una persona física a una sociedad hay que modelizar:

• Renta neta anual.
• Financiación y gastos deducibles.
• Reducciones de IRPF que se perderían.
• Tipo del IS.
• Necesidad de distribuir dividendos a los socios.
• Coste fiscal de aportar los inmuebles a la sociedad.

IVA, ITP y AJD en una sociedad inmobiliaria en Mallorca

La tributación indirecta depende de cada operación y no de que la entidad sea patrimonial.

Arrendamiento de vivienda

El arrendamiento de una vivienda destinada exclusivamente a residencia está, con carácter general, exento de IVA cuando se cumplen los requisitos legales. La exención condiciona el derecho a deducir el IVA soportado relacionado con esas operaciones.

Locales, oficinas y determinados garajes

El alquiler de locales y otros inmuebles no incluidos en la exención de vivienda suele estar sujeto a IVA, normalmente al tipo general.

Alquiler vacacional

La tributación de un alquiler turístico depende de los servicios prestados. La prestación de servicios propios de la industria hotelera puede alterar su tratamiento en IVA.

Además de la fiscalidad, la explotación turística está sometida a la regulación turística balear y a las restricciones que resulten aplicables al inmueble y al municipio.

ITP en la adquisición de inmuebles en Baleares

Cuando una adquisición inmobiliaria tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Baleares aplica una escala general progresiva que actualmente contiene tramos del 8 %, 9 %, 10 %, 12 % y 13 %, sin perjuicio de tipos reducidos o reglas especiales cuando se cumplen sus requisitos.

En otras operaciones puede resultar aplicable IVA y, en su caso, AJD. Por eso el coste de adquisición debe calcularse antes de decidir si compra la persona física o la sociedad.

Impuesto sobre el Patrimonio: las participaciones no están automáticamente exentas

Los socios personas físicas deben analizar cómo se valoran sus participaciones y si existe o no exención en el Impuesto sobre el Patrimonio.

En Baleares, el mínimo exento autonómico para residentes es actualmente de 3.000.000 de euros y la tarifa progresiva alcanza tipos superiores para grandes patrimonios.

La exención de participaciones empresariales del artículo 4.Ocho de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio exige cumplir varios requisitos sobre la actividad de la entidad, porcentaje de participación, funciones de dirección y remuneración, entre otros.

No debe afirmarse de forma automática que “si una sociedad es patrimonial según la LIS, jamás puede existir exención en Patrimonio” sin realizar el análisis específico de la Ley del IP. Los conceptos están relacionados, pero las reglas de ambos impuestos no son idénticas.

Grandes patrimonios

Los patrimonios de importe elevado también deben revisar el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, cuya declaración se mantiene vigente para los contribuyentes que entren en su ámbito.

Sucesiones en Baleares y sociedades familiares

La fiscalidad sucesoria balear ha cambiado de forma significativa.

En adquisiciones por causa de muerte, los grupos I y II pueden aplicar actualmente una bonificación del 100 % de la cuota íntegra corregida cuando se cumplen los requisitos legales.

Para determinados familiares del grupo III existe una bonificación del 60 % y para el resto de sujetos del grupo III una bonificación del 35 %, con las condiciones previstas por la normativa autonómica.

Estas bonificaciones generales no deben confundirse con los beneficios fiscales específicos vinculados a participaciones en empresas familiares.

Empresa familiar y sociedad patrimonial no son sinónimos

Para aplicar los beneficios de empresa familiar hay que comprobar requisitos específicos, entre ellos los relacionados con la exención en Patrimonio y con la actividad de la entidad.

No basta con crear una sociedad, contratar a una persona o redactar un protocolo familiar para garantizar una reducción sucesoria.

La planificación debe hacerse antes de transmitir las participaciones y revisando simultáneamente:

• Actividad de la sociedad.
• Composición del activo.
• Participación de la familia.
• Funciones de dirección.
• Remuneración.
• Reglas autonómicas de Sucesiones.

Contabilidad de una sociedad patrimonial

Que una sociedad no realice una actividad empresarial intensa no la libera de sus obligaciones mercantiles y contables.

Una sociedad mercantil debe llevar la contabilidad conforme al marco contable que le corresponda, formular y aprobar sus cuentas anuales y depositarlas en el Registro Mercantil dentro de los plazos legales.

Cuentas anuales y cierre registral

La junta general ordinaria debe reunirse dentro de los seis primeros meses de cada ejercicio para censurar la gestión social y aprobar, en su caso, las cuentas del ejercicio anterior y resolver sobre la aplicación del resultado.

Las cuentas deben depositarse en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación.

La falta de depósito puede provocar el cierre registral para determinados actos y dar lugar a sanciones económicas. La Ley de Sociedades de Capital establece multas de 1.200 a 60.000 euros por sociedad y año, pudiendo elevarse el límite hasta 300.000 euros cuando la facturación anual supera seis millones de euros.

Amortización de los inmuebles

El terreno no se amortiza. Debe separarse el valor del suelo del valor de la construcción.

La tabla fiscal de amortización de la LIS no establece un 3 % para todos los edificios:

La amortización contable y su deducibilidad fiscal deben analizarse conforme al uso, fecha de puesta en condiciones de funcionamiento y valor atribuible a la construcción.

Una subida del mercado no permite revalorizar libremente el inmueble en la contabilidad

El hecho de que una villa adquirida hace años por 500.000 euros tenga hoy un valor de mercado muy superior no significa que la sociedad pueda incrementar libremente su valor contable y llevar la diferencia a reservas.

El Plan General de Contabilidad parte del coste y establece reglas concretas de valoración, deterioro y reversión. Las revalorizaciones contables requieren una cobertura normativa específica.

Por ello, debe diferenciarse el valor contable del valor que pueda resultar relevante para Patrimonio, Sucesiones, compraventas o valoraciones societarias.

Modelos fiscales habituales de una sociedad con inmuebles

Las obligaciones concretas dependen de las operaciones realizadas. Entre los modelos que pueden aparecer están:

• Modelo 200: Impuesto sobre Sociedades.
• Modelo 202: pagos fraccionados, cuando exista obligación de presentarlos.
• Modelo 303: IVA, cuando se realizan operaciones sujetas y existe obligación de autoliquidación.
• Modelos de retenciones: cuando la sociedad satisface rentas sujetas a retención.
• Modelo 720: únicamente si la propia entidad tiene bienes o derechos en el extranjero que generan la obligación informativa y no concurre una excepción.

No existe un listado idéntico para todas las patrimoniales. La configuración censal debe adaptarse a las operaciones reales.

Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

La LIS mantiene un régimen especial para entidades cuya actividad económica principal sea el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español.

Entre sus requisitos se encuentran:

• Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a ocho.
• Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas durante al menos tres años.
• Que exista contabilización separada para conocer la renta correspondiente a cada vivienda.
• Que, cuando existan actividades complementarias, se cumpla el porcentaje legal de rentas o activos vinculados al arrendamiento.
• Que se opte por el régimen y se comunique a la Administración tributaria en los términos previstos.

Además, al exigir que el arrendamiento constituya una actividad económica, debe tenerse en cuenta el requisito del empleado a jornada completa del artículo 5 de la LIS.

La bonificación ya no es del 85 %

La bonificación vigente sobre la parte de cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplen los requisitos es del 40 %.

Por tanto, utilizar todavía el antiguo porcentaje del 85 % sobrevalora de forma importante el beneficio fiscal de este régimen.

Sociedad holding con inmuebles: ventajas y límites

Una holding puede resultar útil para separar riesgos, ordenar participaciones, incorporar inversores o centralizar recursos. Pero no debe plantearse como una fórmula automática para vender inmuebles pagando muy pocos impuestos.

Exención de dividendos y plusvalías

El artículo 21 de la LIS establece una exención para determinados dividendos y rentas derivadas de participaciones cuando se cumplen, entre otros, requisitos de porcentaje y tenencia.

La exención incorpora con carácter general una reducción equivalente al 5 % en concepto de gastos de gestión, lo que suele describirse como una exención efectiva del 95 %.

Sin embargo, existen limitaciones específicas cuando se transmiten participaciones de una entidad patrimonial. En esos casos no puede afirmarse que toda la plusvalía de la venta de la filial vaya a quedar automáticamente exenta al 95 %.

Vender participaciones no siempre evita la tributación inmobiliaria

La legislación del mercado de valores contiene una regla antiabuso para determinadas transmisiones de participaciones de sociedades cuyo activo está formado principalmente por inmuebles situados en España no afectos a actividades empresariales o profesionales.

Cuando la operación se utiliza para eludir los impuestos que habrían correspondido a una transmisión inmobiliaria, la exención propia de las transmisiones de valores puede no resultar aplicable.

Aportar inmuebles que ya son del socio a la sociedad

Constituir una sociedad nueva y “pasarle” los inmuebles que una persona ya posee puede tener un coste fiscal relevante.

Una aportación no dineraria es una transmisión a efectos fiscales y puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del aportante conforme a sus reglas de valoración.

Existe un régimen especial de neutralidad fiscal para determinadas aportaciones, pero no se aplica automáticamente a cualquier vivienda o inmueble de inversión.

El artículo 87 exige requisitos importantes para personas físicas

Cuando una persona física aporta elementos patrimoniales distintos de determinadas participaciones sociales, la aplicación del régimen especial exige, entre otros requisitos, que esos elementos estén afectos a una actividad económica cuya contabilidad se lleve conforme al Código de Comercio.

Por tanto, un piso que una persona posee como inversión pasiva y que no está afecto a una actividad económica no puede darse por supuesto dentro del régimen de neutralidad.

Antes de aportar inmuebles existentes deben cuantificarse IRPF, plusvalía municipal cuando corresponda, efectos indirectos y costes registrales y notariales.

Constituir una SL patrimonial en Mallorca

Como no existe una forma mercantil denominada “sociedad patrimonial”, lo habitual es constituir una SL y que posteriormente, conforme a sus activos y actividad, resulte o no clasificada como patrimonial fiscalmente.

Capital mínimo de la SL

El capital social mínimo legal de una sociedad limitada es actualmente de 1 euro.

Cuando el capital es inferior a 3.000 euros se aplican reglas especiales: debe destinarse al menos el 20 % del beneficio a reserva legal hasta que la suma de capital y reserva alcance 3.000 euros y, en caso de liquidación con patrimonio insuficiente, los socios responden solidariamente de la diferencia entre 3.000 euros y el capital suscrito.

Por tanto, ya no debe explicarse como si existiera una “SL normal de 3.000 euros” frente a una “SL de formación sucesiva de 1 euro”.

Pasos habituales

1. Reserva de denominación social.
2. Definición de socios, administrador, capital y estatutos.
3. Otorgamiento de escritura pública.
4. Obtención del NIF y alta censal mediante modelo 036.
5. Inscripción en el Registro Mercantil.
6. Configuración contable y fiscal de la actividad real.

La constitución de sociedades está exenta de la modalidad de operaciones societarias del ITP-AJD, sin perjuicio de los trámites formales correspondientes.

Los costes de notaría, registro y asesoramiento dependen del capital, estatutos, aportaciones realizadas y complejidad de la operación; no es riguroso establecer una horquilla universal para cualquier sociedad patrimonial.

Uso personal de un inmueble propiedad de la sociedad

Si una sociedad permite que un socio utilice gratuitamente una vivienda de su propiedad, no debe tratarse como si el inmueble siguiera perteneciendo personalmente al socio.

Las operaciones entre la sociedad y sus socios vinculados deben valorarse, con carácter general, por su valor de mercado conforme al artículo 18 de la LIS.

La consecuencia fiscal concreta dependerá de por qué se cede el inmueble, de la relación del socio con la sociedad y de cómo se documente la operación. Puede haber efectos en Sociedades y en la imposición personal del socio.

Firmar un contrato de alquiler a valor de mercado puede ser una solución en determinados casos, pero no debe presentarse como una respuesta automática para cualquier estructura familiar.

Cuándo puede tener sentido una sociedad patrimonial en Mallorca

Puede tener sentido estudiar una sociedad cuando existe una cartera relevante de activos, voluntad de reinvertir beneficios, varios familiares que necesitan reglas claras de gobierno, financiación societaria, separación de riesgos o una estrategia sucesoria de largo plazo.

Puede ser menos atractiva cuando existen pocos inmuebles, los alquileres residenciales disfrutan de reducciones importantes en IRPF, los socios necesitan retirar toda la renta anualmente o la aportación inicial de los activos genera un coste fiscal elevado.

La decisión debe construirse con una simulación fiscal y financiera, no únicamente con una comparación de tipos nominales.

Gestoría G1: gestión fiscal y contable de sociedades en Mallorca

Gestoría G1 presta servicios fiscales, contables, laborales y legales y dispone de atención presencial en Mallorca, con oficinas en Palma y Alcúdia, además de atención digital.

Para propietarios e inversores que utilizan sociedades para gestionar inmuebles, el servicio puede abarcar:

• Contabilidad de la sociedad.
• Impuesto sobre Sociedades y obligaciones periódicas.
• Revisión de operaciones vinculadas.
• Cuentas anuales.
• Altas y modificaciones censales.
• Análisis fiscal de adquisiciones y transmisiones.
• Coordinación de planificación patrimonial y sucesoria con los profesionales jurídicos correspondientes.

La firma también ofrece atención en español, inglés, alemán, francés e italiano, algo especialmente útil para propietarios e inversores internacionales con patrimonio en Mallorca.