Services de gestion pour les sociétés de gestion d'actifs à Majorque

La gestion immobilière via une société peut s'avérer avantageuse pour certains patrimoines familiaux et investisseurs à Majorque, mais la création d'une société holding ne garantit pas une réduction d'impôt. Avant d'apporter un bien immobilier, d'acquérir un nouveau bien via une société ou de créer une structure holding, il est essentiel de comparer les implications fiscales pour les particuliers et les entreprises, l'usage prévu des biens, les options de financement, les droits successoraux et le coût de la réalisation ultérieure des bénéfices.

Chez Gestoría G1, implantée à Majorque et spécialisée en fiscalité, comptabilité, droit du travail et services juridiques, nous analysons la structure de votre patrimoine, gérons votre comptabilité et coordonnons vos obligations fiscales. Notre première étape consiste à déterminer si l'entité relève de la catégorie holding à des fins fiscales ou si elle exerce une activité économique.

Qu'est-ce qu'une société holding exactement ?

La loi 27/2014 relative à l'impôt sur les sociétés définit la société holding à des fins fiscales. Cette qualification ne dépend ni de la dénomination sociale de la société, ni de ses statuts, ni même de la désignation de celle-ci par ses actionnaires comme « société immobilière ».

En règle générale, une entité est considérée comme une société holding lorsque plus de la moitié de ses actifs sont constitués de valeurs mobilières ou ne sont pas liés à une activité économique, compte tenu des exceptions prévues par la loi.

Pour déterminer si le seuil de 50 % est dépassé, la réglementation utilise la moyenne des bilans trimestriels de l'exercice fiscal , ou les bilans consolidés si l'entité fait partie d'un groupe tel que défini par la loi. Par conséquent, il n'existe pas de règle des « plus de 90 jours par an » pour calculer le statut d'une société holding aux fins de l'impôt sur les sociétés.

La note peut varier d'un exercice à l'autre

Une société peut être une société holding une année et cesser de l'être l'année suivante si elle modifie la composition de ses actifs ou si elle entreprend une activité économique qui répond aux exigences légales.

Cela nécessite de revoir chaque exercice :

• Quels sont les biens immobiliers et les actifs que possède l'entreprise ?.
• Quels actifs sont liés à une activité économique ?.
• Quels sont les soldes de trésorerie actuels ?.
• Quelles participations de sociétés peuvent être exclues du calcul conformément à la loi ?.
• Évolution de la moyenne des soldes trimestriels.

Quand la location de biens immobiliers est-elle considérée comme une activité économique ?

C'est l'un des facteurs qui modifient le plus la fiscalité d'une société immobilière.

Aux fins de la loi sur l’impôt sur les sociétés, dans le cadre de la location de biens immobiliers, l’activité économique est considérée comme existant uniquement lorsque, pour sa gestion, au moins une personne est employée en vertu d’un contrat de travail à temps plein.

Par ailleurs, le fait d'avoir un salarié ne transforme pas automatiquement l'ensemble de l'entreprise en une entité sans actif. L'activité et la composition des actifs doivent être analysées conjointement conformément à l'article 5 de la loi espagnole sur l'impôt sur les sociétés (LIS).

Société holding ou biens personnels : comment comparer

Il n'existe pas de solution universelle. Pour un portefeuille locatif, une famille planifiant sa succession ou un investisseur réinvestissant ses bénéfices, un régime d'imposition des sociétés peut présenter des avantages opérationnels. En revanche, pour une personne possédant un ou deux biens immobiliers et devant percevoir l'intégralité de ses revenus locatifs pour vivre, une imposition sur le revenu des personnes physiques peut s'avérer plus avantageuse.

L’erreur la plus fréquente consiste à comparer un « impôt sur les sociétés de 25 % » avec le taux marginal de l’impôt sur le revenu des personnes physiques sans tenir compte de l’imposition ultérieure lorsque l’associé retire les bénéfices de l’entreprise.

Impôt sur les sociétés d'une société holding

Les entités détenant des actifs sont soumises au taux général de 25 %.

La réglementation les empêche de bénéficier des taux réduits prévus pour certaines entités dont le chiffre d'affaires est réduit, ainsi que du taux de 15 % réservé aux nouvelles entités qui exercent des activités économiques et remplissent les conditions requises.

Ceci est particulièrement pertinent car les taux applicables aux micro-entreprises et aux petites entreprises ont fait l'objet de modifications progressives, mais le statut d'actif exclut ces entités de ces avantages.

Réserve de capitalisation : elle n’est pas interdite car elle est liée aux capitaux propres

L'article 25 de la LIS réglemente la réserve de capitalisation pour les contribuables qui paient des impôts conformément à certaines sections de l'article 29 et qui remplissent les conditions requises.

Il n'existe aucune exclusion générale interdisant à toutes les entités détenant des actifs de constituer des réserves de capitalisation. Si les conditions sont remplies, son application devrait être envisagée.

Réserve de nivellement : il existe une limite à ce niveau

La réserve d'égalisation fait partie des incitations fiscales destinées aux petites entreprises. L'article 101 de la loi espagnole sur l'impôt sur les sociétés (LIS) exclut expressément les sociétés de portefeuille de ce régime.

Par conséquent, une société immobilière ne peut pas assimiler la « réserve de capitalisation » et la « réserve de nivellement » comme si les deux étaient interdites pour la même raison.

Location de logements : entre sociétés et particuliers

Une personne qui perçoit des revenus de locations de logements peut demander, lorsque les conditions de l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques sont remplies, des réductions sur le revenu net positif.

Dans les contrats auxquels s'applique le régime actuel, la réduction générale est de 50 %, avec des pourcentages plus élevés de 60 %, 70 % ou 90 % dans certains cas légalement définis.

Une société qui réalise le même chiffre d'affaires ne bénéficie pas de ces réductions d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Elle inclut ce revenu imposable dans sa déclaration d'impôt sur les sociétés.

Par conséquent, avant de transférer des biens loués d'un particulier à une société, le modèle suivant doit être établi :

• Revenu net annuel.
• Financement et dépenses déductibles.
• Réductions d'impôt sur le revenu des particuliers qui seraient perdues.
• Type IS.
• Il faut distribuer des dividendes aux associés.
• Coût fiscal de l'apport des biens à l'entreprise.

TVA, ITP et AJD dans une société immobilière à Majorque

La fiscalité indirecte dépend de chaque transaction et non du fait que l'entité soit une société holding.

Location de logements

La location d'un logement à usage exclusivement résidentiel est généralement exonérée de TVA lorsque les conditions légales sont remplies. Cette exonération est subordonnée au droit de déduire la TVA payée sur ces opérations.

Locaux, bureaux et certains garages

La location de locaux et autres biens non inclus dans l'exonération de logement est généralement soumise à la TVA, normalement au taux normal.

location de vacances

La taxation des locations touristiques dépend des services fournis. La prestation de services typiques du secteur hôtelier peut modifier leur traitement en matière de TVA.

Outre la fiscalité, l'exploitation touristique est soumise à la réglementation touristique des Baléares et à toutes les restrictions applicables à la propriété et à la municipalité.

ITP dans l'acquisition de biens immobiliers aux îles Baléares

Lorsqu'une acquisition immobilière est taxée par les transferts de propriété onéreux, les îles Baléares appliquent un barème progressif général qui comprend actuellement des sections de 8 %, 9 %, 10 %, 12 % et 13 %, sans préjudice de taux réduits ou de règles spéciales lorsque leurs conditions sont remplies.

Dans d'autres transactions, la TVA et, le cas échéant, les droits d'enregistrement peuvent s'appliquer. Il convient donc de calculer le coût d'acquisition avant de déterminer si l'achat est effectué par un particulier ou une société.

Impôt sur la fortune : les actions ne sont pas automatiquement exonérées

Chaque associé doit analyser la valeur de ses parts et vérifier s'il bénéficie d'une exonération d'impôt sur la fortune.

Aux îles Baléares, le seuil d'exonération fiscale minimum pour les résidents est actuellement de 3 000 000 d'euros et le taux d'imposition progressif atteint des niveaux plus élevés pour les grandes fortunes.

L'exonération des participations commerciales en vertu de l'article 4.8 de la loi sur l'impôt sur la fortune exige le respect de plusieurs exigences concernant l'activité de l'entité, le pourcentage de participation, les fonctions de gestion et la rémunération, entre autres.

Il ne faut pas présumer d'emblée que « si une société est classée comme société holding au sens de la loi sur l'impôt sur les sociétés, elle ne peut jamais être exonérée d'impôt sur la fortune » sans avoir procédé à une analyse spécifique de cette loi. Bien que les concepts soient liés, les règles applicables à ces deux impôts diffèrent.

Grandes fortunes

Les personnes disposant d'un patrimoine important devraient également prendre connaissance de l' impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, dont la déclaration reste en vigueur pour les contribuables qui entrent dans son champ d'application.

Héritage aux îles Baléares et entreprises familiales

La fiscalité successorale aux Baléares a considérablement évolué.

Dans les acquisitions par décès, les groupes I et II peuvent actuellement appliquer une prime de 100 % du prix total corrigé lorsque les conditions légales sont remplies.

réduction de 60 % et pour le reste des sujets du groupe III une de 35 %, sous réserve des conditions prévues par la réglementation régionale.

Il ne faut pas confondre ces bonus généraux avec les avantages fiscaux spécifiques liés aux participations dans des entreprises familiales.

Entreprise familiale et société de portefeuille ne sont pas synonymes

Pour bénéficier des avantages liés aux entreprises familiales, il convient de vérifier certaines conditions, notamment celles relatives à l'exonération d'impôt sur la fortune et à l'activité de l'entité.

Créer une société, embaucher quelqu'un ou rédiger un protocole familial ne suffit pas à garantir une réduction des droits de succession.

La planification doit être effectuée avant la transmission des données et simultanément à leur examen :

• Activité de la société.
• Composition des actifs.
• Implication de la famille.
• Fonctions de gestion.
• Rémunération.
• Règles de succession autonomes.

Comptabilité d'une société holding

Le fait qu'une entreprise n'exerce pas d'activité commerciale intensive ne la dispense pas de ses obligations commerciales et comptables.

Une société commerciale doit tenir sa comptabilité conformément au référentiel comptable applicable, établir et approuver ses comptes annuels et les déposer au registre du commerce dans les délais légaux.

Comptes annuels et clôture du registre

L'assemblée générale ordinaire doit se tenir dans les six premiers mois de chaque exercice financier afin d'examiner la gestion de la société et d'approuver, le cas échéant, les comptes de l'exercice précédent et de décider de l'utilisation des résultats.

Les comptes doivent être déposés au registre du commerce dans un délai d'un mois à compter de leur approbation.

Le défaut de dépôt des documents requis peut entraîner la fermeture de l'entreprise pour certaines transactions et donner lieu à des sanctions financières. La loi espagnole sur les sociétés prévoit des amendes allant de 1 200 € à 60 000 € par entreprise et par an, ce plafond pouvant être porté à 300 000 € lorsque le chiffre d'affaires annuel dépasse 6 millions d'euros.

Amortissement des biens immobiliers

Le terrain n'est pas amorti. Il convient de dissocier la valeur du terrain de celle du bâtiment.

Le tableau d'amortissement fiscal du LIS n'établit pas un taux de 3 % pour tous les bâtiments :

L’amortissement comptable et sa déductibilité fiscale doivent être analysés en fonction de l’utilisation, de la date de mise en service et de la valeur attribuable à la construction.

Une hausse du marché ne permet pas la réévaluation gratuite du bien dans les registres comptables

Le fait qu'une villa acquise il y a des années pour 500 000 euros ait aujourd'hui une valeur marchande bien supérieure ne signifie pas que l'entreprise puisse librement augmenter sa valeur comptable et imputer la différence à ses réserves.

Le Plan comptable général est fondé sur le coût et établit des règles spécifiques d'évaluation, de dépréciation et de reprise. Les réévaluations comptables sont soumises à une réglementation spécifique.

donc de distinguer la valeur comptable de la valeur qui peut être pertinente pour l'évaluation des capitaux propres, des successions, des ventes ou des entreprises.

Modèles fiscaux typiques pour une entreprise possédant des biens immobiliers

Les obligations spécifiques dépendent des transactions effectuées. Parmi les modèles possibles, on peut citer :

• Modèle 200 : Impôt sur le revenu des sociétés.
• Modèle 202 : paiements échelonnés, lorsqu'il existe une obligation de les soumettre.
• Modèle 303 : TVA, lorsque des transactions imposables sont effectuées et qu'il existe une obligation d'auto-évaluation.
• Modèles de retenue à la source : lorsque l’entreprise verse un revenu soumis à retenue à la source.
• Modèle 720 : uniquement si l’entité elle-même possède des actifs ou des droits à l’étranger qui génèrent l’obligation de déclaration et qu’il n’existe aucune exception.

Il n'existe pas de liste unique et identique pour toutes les sociétés détenant des actifs. La configuration du recensement doit être adaptée aux opérations réelles.

Régime spécial pour les entités dédiées à la location de logements

Le LIS maintient un régime spécial pour les entités dont l'activité économique principale est la location de logements situés sur le territoire espagnol.

Parmi ses exigences figurent :

• Que le nombre de logements loués ou proposés à la location soit en tout temps égal ou supérieur à huit.
• Que les logements restent loués ou proposés à la location pendant au moins trois ans.
• Qu'une comptabilité distincte soit établie pour déterminer le revenu correspondant à chaque logement.
• Que, lorsqu'il existe des activités complémentaires, le pourcentage légal de revenus ou d'actifs liés au bail soit respecté.
• Que le régime soit choisi et communiqué à l'administration fiscale dans les délais prévus.

En outre, lorsqu'il faut exiger que le bail constitue une activité économique, il convient de tenir compte de l'exigence d'un employé à temps plein prévue à l'article 5 de la LIS.

Le bonus n'est plus de 85 %

Le crédit d'impôt actuel sur la portion de l'impôt total à payer correspondant aux revenus tirés de la location de logements admissibles est 40 %.

Par conséquent, le maintien de l'ancien pourcentage de 85 % surestime considérablement l'avantage fiscal de ce régime.

Société holding immobilière : avantages et limites

Une société holding peut s'avérer utile pour répartir les risques, organiser l'actionnariat, attirer des investisseurs ou centraliser les ressources. Toutefois, elle ne doit pas être perçue comme un moyen automatique de vendre des biens immobiliers en minimisant ses impôts.

Exonération des dividendes et des plus-values

L'article 21 de la LIS établit une exemption pour certains dividendes et revenus provenant d'actions lorsque des conditions de pourcentage et de propriété, entre autres, sont remplies.

L'exonération comprend généralement une réduction équivalente à 5 % des frais de gestion, ce qui est généralement décrit comme une exonération effective de 95 %.

Toutefois, le transfert d'actions d'une société holding est soumis à certaines limitations . Dans ce cas, il ne peut être présumé que la plus-value réalisée lors de la vente de la filiale sera automatiquement exonérée à 95 %.

La vente d'actions n'exonère pas toujours de l'impôt foncier

La législation sur les marchés de valeurs mobilières contient une règle anti-abus pour certains transferts d'actions de sociétés dont les actifs sont principalement constitués de biens immobiliers situés en Espagne et non utilisés pour des activités commerciales ou professionnelles.

Lorsque l'opération est utilisée pour éviter les taxes qui auraient été prélevées sur un transfert immobilier, l'exemption spécifique aux transferts de titres peut ne pas être applicable.

Apporter à l'entreprise des biens immobiliers appartenant déjà au partenaire

La création d'une nouvelle société et le « transfert » de biens immobiliers appartenant déjà à une personne peuvent engendrer des coûts fiscaux importants.

Une contribution non monétaire est considérée comme un transfert aux fins fiscales et peut générer un gain ou une perte en capital dans l'impôt sur le revenu personnel du contributeur, selon les règles d'évaluation applicables.

Il existe un régime fiscal de neutralité spécifique pour certains apports, mais il ne s'applique pas automatiquement à tous les biens immobiliers, qu'il s'agisse de résidences principales ou d'investissements.

L'article 87 impose des exigences importantes aux personnes physiques

Lorsqu'une personne physique apporte des biens autres que certaines actions de société, l'application du régime spécial exige, entre autres conditions, que ces biens soient liés à une activité économique dont la comptabilité est tenue conformément au Code de commerce.

Par conséquent, un appartement détenu par une personne à titre d'investissement passif et qui n'est pas utilisé pour une activité économique ne peut être considéré comme relevant du régime de neutralité.

Avant d’apporter des biens existants, il convient de quantifier l’impôt sur le revenu personnel, l’impôt municipal sur les gains en capital le cas échéant, les effets indirects et les frais d’enregistrement et de notaire.

Création d'une société à responsabilité limitée (SL) à Majorque

Comme il n'existe pas de forme juridique appelée « société d'actifs », la pratique courante consiste à créer une société à responsabilité limitée (SL) et, par la suite, en fonction de ses actifs et de son activité, celle-ci peut être ou non classée comme société d'actifs à des fins fiscales.

Capital minimum du SL

Le capital social minimum légal d'une société à responsabilité limitée est actuellement de 1 euro.

Lorsque le capital est inférieur à 3 000 euros, des règles particulières s’appliquent : au moins 20 % du bénéfice doivent être affectés à la réserve légale jusqu’à ce que la somme du capital et de la réserve atteigne 3 000 euros et, en cas de liquidation pour insuffisance d’actifs, les associés sont solidairement responsables de la différence entre 3 000 euros et le capital souscrit.

Il ne faut donc plus l’expliquer comme s’il existait un « SL normal de 3 000 euros » par opposition à un « SL de formation successive de 1 euro ».

Étapes habituelles

1. Réservation du nom de la société.
2. Définition des associés, de l'administrateur, du capital et des statuts.
3. Octroi d'un acte public.
4. Obtenir le NIF et s'inscrire au recensement en utilisant le formulaire 036.
5. Inscription au registre du commerce.
6. Configuration comptable et fiscale de l'activité réelle.

La constitution de sociétés est exemptée du régime des opérations sur les sociétés prévu par l'ITP-AJD, sans préjudice des procédures formelles correspondantes.

Les frais de notaire, d'enregistrement et de conseil dépendent du capital, des statuts, des apports effectués et de la complexité de l'opération ; il n'est pas rigoureux d'établir une fourchette universelle pour toute société de capitaux.

Usage personnel d'un bien appartenant à la société

Si une société autorise un associé à utiliser gratuitement un bien dont elle est propriétaire, il ne faut pas considérer que ce bien appartient toujours personnellement à l'associé.

Les transactions entre la société et ses partenaires liés doivent généralement être évaluées à leur valeur marchande conformément à l'article 18 de la LIS.

Les conséquences fiscales précises dépendront du motif du transfert de propriété, de la relation du partenaire avec la société et de la manière dont la transaction sera documentée. Il pourrait y avoir des répercussions sur l'impôt sur les sociétés et sur l'impôt sur le revenu du partenaire.

La signature d'un contrat de location au prix du marché peut être une solution dans certains cas, mais elle ne doit pas être présentée comme une réponse automatique pour toutes les structures familiales.

Dans quelles circonstances la création d'une société holding peut-elle être judicieuse à Majorque ?

Il peut être judicieux d'étudier une entreprise lorsqu'elle possède un portefeuille d'actifs pertinent, une volonté de réinvestir les bénéfices, plusieurs membres de la famille qui ont besoin de règles de gouvernance claires, un financement d'entreprise, une séparation des risques ou une stratégie de succession à long terme.

Cela peut s'avérer moins intéressant lorsque les biens disponibles sont rares, que les locations résidentielles bénéficient de réductions importantes d'impôt sur le revenu des particuliers, que les associés doivent retirer la totalité de leurs revenus annuellement ou que l'apport initial d'actifs engendre un coût fiscal élevé.

La décision devrait reposer sur une simulation fiscale et financière, et non pas uniquement sur une comparaison des taux nominaux.

G1 Management Services : Gestion fiscale et comptable pour les entreprises à Majorque

Gestoría G1 propose des services fiscaux, comptables, juridiques et de droit du travail et offre un service en personne à Majorque, avec des bureaux à Palma et Alcúdia, ainsi qu'un service numérique.

Pour les propriétaires et les investisseurs qui font appel à des sociétés de gestion immobilière, le service peut comprendre :

• Comptabilité d'entreprise.
• Impôt sur les sociétés et obligations périodiques.
• Examen des transactions entre parties liées.
• Comptes annuels.
• Inscriptions et modifications du recensement.
• Analyse fiscale des acquisitions et des transferts.
• Coordination de la planification successorale et patrimoniale avec les professionnels du droit concernés.

La société propose également une assistance en espagnol, anglais, allemand, français et italien, ce qui est particulièrement utile pour les propriétaires et investisseurs immobiliers internationaux possédant des actifs à Majorque.