Gestion pour sociétés patrimoniales à Majorque

Gérer des biens immobiliers à travers une société peut être utile pour certains patrimoines familiaux et investisseurs à Majorque, mais constituer une société patrimoniale ne garantit pas de payer moins d'impôts. Avant d'apporter un logement, d'acheter de nouveaux biens immobiliers via une société ou de créer une structure holding, il faut comparer la fiscalité de la personne physique avec celle de la société, l'utilisation des biens, le financement, la succession familiale et le coût d'extraction ultérieure des bénéfices.

Chez Gestoría G1, avec une présence à Majorque et des services fiscaux, comptables, sociaux et juridiques, il est possible d'analyser la structure patrimoniale, de tenir la comptabilité de la société et de coordonner ses obligations fiscales. Le point de départ doit être de déterminer si l'entité sera fiscalement patrimoniale ou si elle exerce réellement une activité économique.

Ce qu'est réellement une société patrimoniale

La Loi 27/2014 de l'impôt sur les sociétés définit l' entité patrimoniale à des fins fiscales. L'étiquette ne dépend pas du nom de la société, de ce qu'indiquent ses statuts ni du fait que ses associés l'appellent “immobilière”.

De manière générale, une entité est considérée comme patrimoniale lorsque plus de la moitié de son actif est constituée de valeurs ou n'est pas affectée à une activité économique, en tenant compte des exceptions prévues par la loi elle-même.

Pour déterminer si ce seuil de 50 % est dépassé, la norme utilise la moyenne des bilans trimestriels de l'exercice —ou des bilans consolidés si l'entité fait partie d'un groupe dans les termes légaux—. Par conséquent, il n'existe pas de règle de « plus de 90 jours de l'année » pour calculer la condition d'entité patrimoniale dans l'Impôt sur les Sociétés.

La qualification peut changer d'un exercice à l'autre

Une société peut être patrimoniale une année et cesser de l'être l'année suivante si la composition de son actif change ou si elle commence une activité économique qui remplit les conditions légales.

Cela oblige à réviser chaque exercice :

• Quels biens immobiliers et valeurs la société possède-t-elle.
• Quels biens sont affectés à une activité économique.
• Quels soldes existent en trésorerie.
• Quelles participations sociales peuvent être exclues du calcul conformément à la loi.
• Comment évolue la moyenne des bilans trimestriels.

Quand la location de biens immobiliers est considérée comme une activité économique

C'est l'une des questions qui modifie le plus la fiscalité d'une société immobilière.

Aux fins de la loi de l'impôt sur les sociétés, dans le louage de biens immobiliers , on considère qu'il existe une activité économique uniquement lorsque, pour son organisation, on utilise au moins une personne employée avec un contrat de travail et à temps plein.

De plus, le fait d'avoir un employé ne transforme pas automatiquement toute la société en entité non patrimoniale. L'activité et la composition de l'actif doivent être analysées conjointement conformément à l'article 5 de la LIS.

Société patrimoniale ou biens immobiliers à titre personnel : que comparer

Il n'existe pas de réponse universelle. Pour un portefeuille de locations, une famille qui souhaite organiser une succession ou un investisseur qui réinvestit ses bénéfices, la société peut offrir des avantages opérationnels. Pour une personne qui possède un ou deux logements et qui doit retirer tous les revenus pour vivre, la fiscalité personnelle peut s'avérer plus efficace.

L'erreur la plus fréquente est de comparer un « 25 % de l'IS » avec le taux marginal de l'IRPF sans inclure l'imposition ultérieure lorsque l'associé retire les bénéfices de la société.

Impôt sur les sociétés d'une entité patrimoniale

Les entités patrimoniales sont soumises au taux général de 25 %.

La réglementation empêche que leur soient applicables les taux réduits prévus pour certaines entités à chiffre d'affaires réduit et le taux de 15 % réservé aux nouvelles entités qui exercent des activités économiques et remplissent leurs conditions.

Cela est particulièrement pertinent car les taux applicables aux microentreprises et aux entreprises de taille réduite ont fait l'objet de changements progressifs, mais la condition patrimoniale exclut ces entités de ces avantages.

Réserve de capitalisation : elle n'est pas interdite en raison de son caractère patrimonial

L'article 25 de la LIS réglemente la réserve de capitalisation pour les contribuables qui sont imposés conformément à certaines sections de l'article 29 et qui remplissent les conditions requises.

Il n'existe pas d'exclusion générale qui dise que toute entité patrimoniale a l'interdiction de la réserve de capitalisation. Si ses conditions sont remplies, son application doit être étudiée.

Réserve de nivellement : ici, il existe bien une limitation

La réserve de nivelation fait partie des incitations fiscales des entreprises de taille réduite. L'article 101 de la LIS exclut expressément les entités patrimoniales de ce régime.

Par conséquent, une société patrimoniale ne peut pas assimiler la « réserve de capitalisation » et la « réserve de nivellement » comme si toutes deux étaient interdites pour la même cause.

Location de logement : société par rapport à personne physique

Une personne physique qui obtient des revenus provenant de la location d'un logement peut appliquer, lorsque les conditions de l'article 23 de la loi de l'IRPF sont remplies, des réductions sur le revenu net positif.

Pour les contrats auxquels le régime actuel s'applique, la réduction générale est de 50 %, avec des pourcentages supérieurs de 60 %, 70 % ou 90 % dans certains cas légalement définis.

Une société qui obtient le même revenu n'applique pas ces réductions de l'IRPF. Elle intègre le résultat fiscal dans l'impôt sur les sociétés.

Par conséquent, avant de transférer des logements loués d'une personne physique à une société, il faut modéliser :

• Revenu net annuel.
• Financement et dépenses déductibles.
• Réductions d'IRPF qui seraient perdues.
• Taux de l'IS.
• Nécessité de distribuer des dividendes aux associés.
• Coût fiscal de l'apport des biens immobiliers à la société.

TVA, ITP et AJD dans une société immobilière à Majorque

L'imposition indirecte dépend de chaque opération et non du fait que l'entité soit patrimoniale.

Location de logement

La location d'un logement destiné exclusivement à la résidence est, en règle générale, exonérée de TVA lorsque les conditions légales sont remplies. L'exonération conditionne le droit de déduire la TVA supportée liée à ces opérations.

Locaux, bureaux et certains garages

La location de locaux et d'autres biens immobiliers non inclus dans l'exonération du logement est généralement soumise à la TVA, normalement au taux général.

Location saisonnière

La taxation d'une location touristique dépend des services fournis. La prestation de services propres à l'industrie hôtelière peut modifier son traitement en matière de TVA.

Outre la fiscalité, l'exploitation touristique est soumise à la réglementation touristique des Baléares et aux restrictions applicables au bien immobilier et à la commune.

ITP lors de l'acquisition de biens immobiliers aux Baléares

Lorsqu'une acquisition immobilière est soumise aux transmissions patrimoniales onéreuses, les Baléares appliquent un barème général progressif qui comporte actuellement des tranches de 8 %, 9 %, 10 %, 12 % et 13 %, sans préjudice des taux réduits ou des règles spéciales lorsque leurs conditions sont remplies.

Dans d'autres opérations, la TVA et, le cas échéant, l'AJD peuvent s'appliquer. C'est pourquoi le coût d'acquisition doit être calculé avant de décider si la personne physique ou la société achète.

Impôt sur la fortune : les participations ne sont pas automatiquement exonérées

Les associés personnes physiques doivent analyser comment leurs participations sont valorisées et s'il existe ou non une exonération à l'impôt sur la fortune.

Aux Baléares, le minimum exonéré autonome pour les résidents est actuellement de 3.000.000 d'euros et le barème progressif atteint des taux supérieurs pour les grands patrimoines.

L'exonération des participations d'entreprises de l'article 4.Huit de la loi sur l'impôt sur la fortune exige de remplir plusieurs conditions concernant l'activité de l'entité, le pourcentage de participation, les fonctions de direction et la rémunération, entre autres.

Il ne faut pas affirmer automatiquement que “si une société est patrimoniale selon la LIS, il ne peut jamais y avoir d'exonération au titre de l'Impôt sur le Patrimoine” sans réaliser l'analyse spécifique de la loi sur l'IP. Les concepts sont liés, mais les règles des deux impôts ne sont pas identiques.

Grands patrimoines

Les patrimoines d'un montant élevé doivent également examiner l' Impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, dont la déclaration reste en vigueur pour les contribuables qui entrent dans son champ d'application.

Successions aux Baléares et sociétés familiales

La fiscalité successorale des Baléares a changé de manière significative.

En cas d'acquisitions à cause de décès, les groupes I et II peuvent actuellement bénéficier d'une réduction de 100 % du montant intégral corrigé lorsque les conditions légales sont remplies.

Pour certains membres du groupe III, il existe une réduction de 60 % et pour le reste des contribuables du groupe III, une réduction de 35 %, dans les conditions prévues par la réglementation régionale.

Ces bonifications générales ne doivent pas être confondues avec les avantages fiscaux spécifiques liés aux participations dans des entreprises familiales.

Entreprise familiale et société patrimoniale ne sont pas synonymes

Pour appliquer les avantages de l'entreprise familiale, il faut vérifier des conditions spécifiques, notamment celles liées à l'exonération de l'impôt sur la fortune et à l'activité de l'entité.

Il ne suffit pas de créer une société, d'embaucher une personne ou de rédiger un protocole familial pour garantir une réduction successorale.

La planification doit être effectuée avant la cession des participations et en examinant simultanément :

• Activité de la société.
• Composition de l'actif.
• Participation de la famille.
• Fonctions de direction.
• Rémunération.
• Règles autonomes en matière de successions.

Comptabilité d'une société patrimoniale

Le fait qu'une société n'exerce pas une activité commerciale intensive ne la libère pas de ses obligations commerciales et comptables.

Une société commerciale doit tenir sa comptabilité conformément au cadre comptable qui lui correspond, établir et approuver ses comptes annuels et les déposer au Registre du commerce dans les délais légaux.

Comptes annuels et clôture du registre

L'assemblée générale ordinaire doit se réunir dans les six premiers mois de chaque exercice pour approuver la gestion sociale et, le cas échéant, approuver les comptes de l'exercice précédent et statuer sur l'affectation du résultat.

Les comptes doivent être déposés au Registre du commerce dans le mois suivant leur approbation.

Le défaut de dépôt peut entraîner la fermeture du registre pour certains actes et donner lieu à des sanctions économiques. La loi sur les sociétés de capitaux prévoit des amendes de 1 200 à 60 000 euros par société et par an, la limite pouvant être portée à 300 000 euros lorsque le chiffre d'affaires annuel dépasse six millions d'euros.

Amortissement des biens immobiliers

Le terrain ne s'amortit pas. La valeur du sol doit être séparée de la valeur de la construction.

Le tableau fiscal d'amortissement de la LIS ne prévoit pas un taux de 3 % pour tous les bâtiments :

L'amortissement comptable et sa déductibilité fiscale doivent être analysés en fonction de l'usage, de la date de mise en service et de la valeur attribuable à la construction.

Une hausse du marché ne permet pas de réévaluer librement le bien immobilier dans la comptabilité

Le fait qu'une villa acquise il y a des années pour 500 000 euros ait aujourd'hui une valeur de marché bien supérieure ne signifie pas que la société puisse librement augmenter sa valeur comptable et porter la différence en réserves.

Le Plan Comptable Général part du coût et établit des règles concrètes d'évaluation, de dépréciation et de réversion. Les réévaluations comptables nécessitent une couverture normative spécifique.

Par conséquent, il convient de distinguer la valeur comptable de la valeur qui peut être pertinente pour le patrimoine, les successions, les ventes ou les évaluations de sociétés.

Modèles fiscaux courants d'une société détenant des biens immobiliers

Les obligations concrètes dépendent des opérations réalisées. Parmi les modèles qui peuvent apparaître, on trouve :

• Modèle 200 : Impôt sur les sociétés.
• Modèle 202 : acomptes fractionnés, lorsqu'il existe une obligation de les présenter.
• Modèle 303 : TVA, lorsque des opérations imposables sont réalisées et qu'il existe une obligation d'autoliquidation.
• Modèles de retenues à la source : lorsque la société verse des revenus soumis à retenue à la source.
• Modèle 720 : únicamente si la propia entidad tiene bienes o derechos en el extranjero que generan la obligación informativa y no concurre una excepción.

Il n'existe pas de liste identique pour toutes les sociétés patrimoniales. La configuration du recensement doit s'adapter aux opérations réelles.

Régime spécial des entités consacrées à la location de logements

La LIS maintient un régime spécial pour les entités dont l'activité économique principale est la location de logements situés sur le territoire espagnol.

Parmi ses exigences figurent :

• Que le nombre de logements loués ou proposés à la location soit à tout moment égal ou supérieur à huit.
• Que les logements restent loués ou proposés à la location pendant au moins trois ans.
• Qu'il existe une comptabilité séparée pour connaître le revenu correspondant à chaque logement.
• Que, lorsqu'il existe des activités complémentaires, le pourcentage légal de revenus ou d'actifs liés à la location soit respecté.
• Que l'on opte pour le régime et que l'on en informe l'administration fiscale selon les conditions prévues.

De plus, en exigeant que la location constitue une activité économique, il faut tenir compte de l'exigence d'un employé à temps plein de l'article 5 de la LIS.

La bonification n'est plus de 85 %

La réduction en vigueur sur la partie du montant intégral de l'impôt correspondant aux revenus provenant de la location de logements remplissant les conditions est de 40 %.

Par conséquent, utiliser encore l'ancien pourcentage de 85 % surestime de manière importante l'avantage fiscal de ce régime.

Société holding avec biens immobiliers : avantages et limites

Une holding peut s'avérer utile pour séparer les risques, organiser les participations, intégrer des investisseurs ou centraliser les ressources. Mais elle ne doit pas être envisagée comme une formule automatique pour vendre des biens immobiliers en payant très peu d'impôts.

Exonération des dividendes et des plus-values

L'article 21 de la LIS établit une exonération pour certains dividendes et revenus dérivés de participations lorsque sont remplis, entre autres, des exigences de pourcentage et de détention.

L'exonération intègre de manière générale une réduction équivalente à 5 % au titre des frais de gestion, ce qui est souvent décrit comme une exonération effective de 95 %.

Cependant, il existe des limitations spécifiques lors de la transmission de participations d'une entité patrimoniale. Dans ces cas, on ne peut pas affirmer que toute la plus-value de la vente de la filiale sera automatiquement exonérée à 95 %.

Vendre des participations n'évite pas toujours l'imposition immobilière

La législation du marché des valeurs mobilières contient une règle anti-abus pour certaines transmissions de participations de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers situés en Espagne et non affectés à des activités entrepreneuriales ou professionnelles.

Lorsque l'opération est utilisée pour éluder les impôts qui auraient correspondu à une transmission immobilière, l'exonération propre aux transmissions de valeurs mobilières peut ne pas être applicable.

Apporter des biens immobiliers qui appartiennent déjà à l'associé à la société

Constituer une nouvelle société et « lui transférer » les biens immobiliers qu'une personne possède déjà peut avoir un coût fiscal important.

Un apport en nature est une transmission à des fins fiscales et peut générer une plus-value ou une moins-value patrimoniale dans l'IRPF de l'apporteur conformément à ses règles d'évaluation.

Il existe un régime spécial de neutralité fiscale pour certains apports, mais il ne s'applique pas automatiquement à tout logement ou bien immobilier d'investissement.

L'article 87 exige des conditions importantes pour les personnes physiques

Lorsqu'une personne physique apporte des éléments patrimoniaux autres que certaines participations sociales, l'application du régime spécial exige, entre autres conditions, que ces éléments soient affectés à une activité économique dont la comptabilité est tenue conformément au Code de commerce.

Par conséquent, un appartement qu'une personne détient en tant qu'investissement passif et qui n'est pas affecté à une activité économique ne peut pas être présumé relever du régime de neutralité.

Avant d'apporter des biens immobiliers existants, il faut quantifier l'IRPF, la plus-value municipale le cas échéant, les effets indirects et les frais d'enregistrement et notariaux.

Constituer une SL patrimoniale à Majorque

Comme il n'existe pas de forme commerciale appelée « société patrimoniale », l'habitude est de constituer une SARL et que, par la suite, selon ses actifs et son activité, elle soit ou non classée comme patrimoniale sur le plan fiscal.

Capital minimum de la SL

Le capital social minimum légal d'une société à responsabilité limitée est actuellement de 1 euro.

Lorsque le capital est inférieur à 3 000 euros, des règles spéciales s'appliquent : au moins 20 % du bénéfice doit être affecté à la réserve légale jusqu'à ce que la somme du capital et de la réserve atteigne 3 000 euros et, en cas de liquidation avec un patrimoine insuffisant, les associés répondent solidairement de la différence entre 3 000 euros et le capital souscrit.

Par conséquent, il ne faut plus l'expliquer comme s'il existait une “SL normale de 3 000 euros” par rapport à une “SL à formation successive de 1 euro”.

Démarches habituelles

1. Réserve de dénomination sociale.
2. Définition des associés, de l'administrateur, du capital et des statuts.
3. Octroi d'un acte notarié.
4. Obtention du NIF et inscription au recensement fiscal via le modèle 036.
5. Inscription au Registre du commerce.
6. Configuration comptable et fiscale de l'activité réelle.

La constitution de sociétés est exonérée de la modalité d'opérations sociétaires de l'ITP-AJD, sans préjudice des formalités correspondantes.

Les frais de notaire, d'enregistrement et de conseil dépendent du capital, des statuts, des apports réalisés et de la complexité de l'opération ; il n'est pas rigoureux d'établir une fourchette universelle pour toute société patrimoniale.

Usage personnel d'un bien immobilier appartenant à la société

Si une société permet à un associé d'utiliser gratuitement un logement lui appartenant, cela ne doit pas être traité comme si le bien immobilier continuait d'appartenir personnellement à l'associé.

Les opérations entre la société et ses associés liés doivent être évaluées, en règle générale, à leur valeur de marché conformément à l'article 18 de la LIS.

La conséquence fiscale concrète dépendra de la raison pour laquelle le bien immobilier est cédé, de la relation de l'associé avec la société et de la manière dont l'opération est documentée. Il peut y avoir des effets sur l'impôt sur les sociétés et sur l'imposition personnelle de l'associé.

Signer un contrat de location à la valeur du marché peut être une solution dans certains cas, mais ne doit pas être présenté comme une réponse automatique pour toute structure familiale.

Quand une société patrimoniale à Majorque peut-elle avoir du sens

Il peut être pertinent d'étudier une société lorsqu'il existe un portefeuille important d'actifs, une volonté de réinvestir les bénéfices, plusieurs membres de la famille ayant besoin de règles de gouvernance claires, un financement sociétaire, une séparation des risques ou une stratégie successorale à long terme.

Elle peut être moins attractive lorsqu'il existe peu de biens immobiliers, les loyers résidentiels bénéficient de réductions importantes en IRPF, les associés doivent retirer la totalité du revenu chaque année ou l'apport initial des actifs génère un coût fiscal élevé.

La décision doit être construite avec une simulation fiscale et financière, pas uniquement avec une comparaison de taux nominaux.

Gestoría G1 : gestion fiscale et comptable de sociétés à Majorque

Gestoría G1 fournit des services fiscaux, comptables, sociaux et juridiques et dispose d'une présence sur place à Majorque, avec des bureaux à Palma et Alcúdia, ainsi qu'une assistance numérique.

Pour les propriétaires et les investisseurs qui utilisent des sociétés pour gérer des biens immobiliers, le service peut couvrir :

• Comptabilité de la société.
• Impôt sur les sociétés et obligations périodiques.
• Révision des opérations liées.
• Comptes annuels.
• Inscriptions et modifications du recensement.
• Analyse fiscale des acquisitions et des transmissions.
• Coordination de la planification patrimoniale et successorale avec les professionnels juridiques correspondants.

Le cabinet propose également des services en espagnol, anglais, allemand, français et italien, ce qui est particulièrement utile pour les propriétaires et investisseurs internationaux détenant un patrimoine à Majorque.