Servizi di gestione per società di gestione patrimoniale a Maiorca

Gestire il patrimonio immobiliare tramite una società può essere vantaggioso per alcuni patrimoni familiari e investitori a Maiorca, ma la costituzione di una holding non garantisce una tassazione inferiore. Prima di conferire un immobile, acquistare nuovi immobili tramite una società o creare una struttura di holding, è fondamentale confrontare le implicazioni fiscali per le persone fisiche rispetto alle società, l'utilizzo degli immobili, le opzioni di finanziamento, i diritti di successione e il costo per la successiva realizzazione dei profitti.

Presso Gestoría G1, con sede a Maiorca e specializzata in servizi fiscali, contabili, del lavoro e legali, possiamo analizzare la struttura patrimoniale della vostra azienda, gestirne la contabilità e coordinarne gli adempimenti fiscali. Il punto di partenza è determinare se l'entità debba essere classificata come holding ai fini fiscali o se svolga effettivamente un'attività economica.

Che cos'è esattamente una holding?

La legge 27/2014 sull'imposta sul reddito delle società definisce la holding ai fini fiscali. Tale qualificazione non dipende dalla denominazione sociale, dal contenuto dello statuto o dal fatto che gli azionisti la definiscano "società immobiliare".

In generale, un'entità è considerata una holding quando più della metà del suo patrimonio è costituito da titoli o non è connesso a un'attività economica, tenendo conto delle eccezioni previste dalla legge.

Per determinare se tale soglia del 50% viene superata, il regolamento utilizza la media dei bilanci trimestrali dell'esercizio fiscale , oppure i bilanci consolidati se l'entità fa parte di un gruppo definito dalla legge. Pertanto, non esiste una regola dei "più di 90 giorni all'anno" per il calcolo dello status di holding ai fini dell'imposta sul reddito delle società.

Il voto può variare da un esercizio all'altro

Una società può essere una holding in un anno e cessare di esserlo l'anno successivo se modifica la composizione del proprio patrimonio o avvia un'attività economica che soddisfi i requisiti di legge.

Ciò richiede la revisione di ciascun esercizio:

• Quali beni immobili e altre attività possiede l'azienda?.
• Quali beni sono collegati a un'attività economica?.
• Quali sono i saldi di tesoreria attuali?.
• Quali partecipazioni societarie possono essere escluse dal calcolo secondo la legge.
• Come si evolve la media dei saldi trimestrali.

Quando l'affitto di immobili è considerato un'attività economica?

Questo è uno dei fattori che più incide sulla tassazione di un'azienda immobiliare.

Ai fini della legge sull'imposta sul reddito delle società, nell'ambito della locazione di immobili, si considera che sussista un'attività economica solo quando, per la sua gestione, almeno una persona è impiegata con un contratto di lavoro a tempo pieno.

Inoltre, la presenza di un dipendente non trasforma automaticamente l'intera azienda in un'entità priva di patrimonio. L'attività e la composizione del patrimonio devono essere analizzate congiuntamente, conformemente all'articolo 5 della Legge spagnola sull'imposta sul reddito delle società (LIS).

Società holding o proprietà personale: cosa confrontare

Non esiste una risposta valida per tutti. Per un portafoglio immobiliare in affitto, una famiglia che pianifica la successione o un investitore che reinveste i profitti, un regime fiscale societario può offrire vantaggi operativi. Per chi possiede uno o due immobili e ha bisogno di prelevare tutto il reddito da locazione per vivere, la tassazione personale potrebbe essere più efficiente.

L'errore più frequente è quello di confrontare un'imposta sulle società del 25% con l'aliquota marginale dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, senza considerare la successiva tassazione quando il socio preleva gli utili dalla società.

Imposta sul reddito societario di una holding

Le entità che detengono attività patrimoniali sono soggette all'aliquota generale del 25%.

La normativa impedisce loro di beneficiare delle aliquote ridotte previste per determinate entità con fatturato ridotto e dell'aliquota del 15% riservata alle nuove entità che svolgono attività economiche e soddisfano i requisiti previsti.

Ciò è particolarmente rilevante perché le aliquote applicabili alle microimprese e alle piccole imprese sono state soggette a modifiche progressive, ma la classificazione patrimoniale esclude queste entità da tali benefici.

Riserva di capitalizzazione: non è vietata perché correlata al patrimonio netto

L'articolo 25 della LIS disciplina la riserva di capitalizzazione per i contribuenti che pagano le imposte secondo determinate disposizioni dell'articolo 29 e soddisfano le condizioni richieste.

Non esiste un'esclusione generale che stabilisca che tutte le entità che detengono attività patrimoniali siano vietate dal detenere riserve di capitale. Se i requisiti sono soddisfatti, la sua applicazione dovrebbe essere valutata.

Riserva di livellamento: qui c'è una limitazione

La riserva di perequazione rientra tra gli incentivi fiscali per le piccole imprese. L'articolo 101 della legge spagnola sull'imposta sul reddito delle società (LIS) esclude espressamente da questo regime le entità che detengono attività patrimoniali.

Pertanto, una società immobiliare non può equiparare la "riserva di capitalizzazione" e la "riserva di livellamento" come se entrambe fossero vietate per la stessa ragione.

Affitto di alloggi: società contro privato

Chi percepisce un reddito da locazione immobiliare può richiedere, qualora siano soddisfatti i requisiti di cui all'articolo 23 della legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, delle detrazioni sul reddito netto positivo.

Nei contratti a cui si applica il regime attuale, la riduzione generale è del 50%, con percentuali più elevate del 60%, 70% o 90% in determinati casi previsti dalla legge.

Un'azienda che realizza lo stesso reddito non applica tali riduzioni dell'imposta sul reddito personale. Include il reddito imponibile nella propria dichiarazione dei redditi societaria.

Pertanto, prima di trasferire gli immobili in affitto da un privato a una società, è necessario creare il seguente modello:

• Utile netto annuo.
• Finanziamento e spese deducibili.
• Riduzioni dell'imposta sul reddito personale che andrebbero perse.
• Tipo IS.
• È necessario distribuire i dividendi ai soci.
• Costo fiscale del conferimento degli immobili alla società.

IVA, ITP e AJD in una società immobiliare a Maiorca

La tassazione indiretta dipende da ogni singola transazione e non dal fatto che l'entità sia una holding.

Affitto di alloggi

La locazione di un'abitazione destinata esclusivamente ad uso residenziale è generalmente esente da IVA qualora siano soddisfatti i requisiti di legge. Tale esenzione è subordinata al diritto di detrarre l'IVA pagata su tali transazioni.

Locali, uffici e alcuni garage

L'affitto di locali e altri immobili non inclusi nell'esenzione per l'abitazione è generalmente soggetto all'IVA, di norma all'aliquota standard.

Affitto per vacanze

La tassazione degli affitti turistici dipende dai servizi forniti. La fornitura di servizi tipici del settore alberghiero può comportare una modifica del trattamento IVA.

Oltre alla tassazione, lo sfruttamento turistico è soggetto alla normativa turistica delle Isole Baleari e a eventuali restrizioni applicabili alla struttura e al comune.

ITP nell'acquisizione di immobili nelle Isole Baleari

Quando un acquisto immobiliare è soggetto a tassazione per trasferimenti onerosi di proprietà, le Isole Baleari applicano una scala progressiva generale che attualmente prevede aliquote dell'8 %, 9%, 10%, 12% e 13%, fatte salve le aliquote ridotte o le norme speciali qualora ne sussistano i requisiti.

In altre transazioni, possono essere applicate l'IVA e, ove previsto, l'imposta di bollo. Pertanto, il costo di acquisizione deve essere calcolato prima di decidere se l'acquisto è effettuato da una persona fisica o da un'azienda.

Imposta patrimoniale: le azioni non sono automaticamente esenti

I singoli soci dovrebbero analizzare come vengono valutate le loro quote e se sussiste o meno un'esenzione dall'imposta patrimoniale.

Nelle Isole Baleari, la soglia minima di esenzione fiscale per i residenti è attualmente di 3.000.000 di euro e l'aliquota progressiva raggiunge livelli più elevati per i patrimoni ingenti.

L'esenzione per le partecipazioni aziendali prevista dall'articolo 4.8 della Legge sull'imposta patrimoniale richiede il rispetto di diversi requisiti riguardanti, tra gli altri, l'attività dell'entità, la percentuale di partecipazione, le funzioni di gestione e la remunerazione.

Non si deve presumere automaticamente che "se una società è classificata come holding ai sensi della legge sull'imposta sul reddito delle società, non possa mai essere esentata dall'imposta patrimoniale" senza condurre un'analisi specifica della legge sull'imposta patrimoniale. I concetti sono correlati, ma le regole per entrambe le imposte non sono identiche.

Grandi fortune

Chi possiede un patrimonio consistente dovrebbe inoltre prendere in considerazione la tassa temporanea di solidarietà sui grandi patrimoni, la cui dichiarazione rimane in vigore per i contribuenti che rientrano nel suo ambito di applicazione.

Successioni nelle Isole Baleari e imprese familiari

Il sistema di tassazione successoria delle Isole Baleari ha subito cambiamenti significativi.

Nelle acquisizioni a seguito di decesso, i gruppi I e II possono attualmente applicare un bonus pari al 100% del canone totale rettificato, qualora siano soddisfatti i requisiti di legge.

sconto del 60% , mentre per i restanti soggetti del gruppo III è previsto uno del 35%, alle condizioni stabilite dalle normative regionali.

Questi bonus generali non vanno confusi con i benefici fiscali specifici legati alle partecipazioni in aziende familiari.

Impresa familiare e società di partecipazione patrimoniale non sono sinonimi

Per richiedere le agevolazioni previste per le imprese familiari, è necessario verificare specifici requisiti, tra cui quelli relativi all'esenzione dall'imposta patrimoniale e all'attività svolta dall'azienda.

Costituire un'azienda, assumere qualcuno o redigere un protocollo familiare non è sufficiente a garantire una riduzione dell'imposta di successione.

La pianificazione deve essere effettuata prima dell'invio delle voci e durante la revisione simultanea di:

• Attività della società.
• Composizione degli attivi.
• Coinvolgimento familiare.
• Funzioni gestionali.
• Compenso.
• Regole autonome di successione.

Contabilità di una holding

Il fatto che un'azienda non svolga un'attività commerciale intensiva non la esonera dai suoi obblighi commerciali e contabili.

Un'azienda commerciale deve tenere la contabilità in conformità con il quadro contabile applicabile, preparare e approvare il proprio bilancio annuale e depositarlo nel Registro delle Imprese entro i termini di legge.

Bilancio annuale e chiusura del registro

L'assemblea generale ordinaria deve essere convocata entro i primi sei mesi di ogni esercizio finanziario per esaminare la gestione della società e approvare, ove opportuno, il bilancio dell'esercizio precedente e deliberare sull'applicazione dei risultati.

I bilanci devono essere depositati presso il Registro delle Imprese entro un mese dalla loro approvazione.

La mancata presentazione dei documenti richiesti può comportare la chiusura della società per determinate transazioni e può incorrere in sanzioni pecuniarie. La legge spagnola sulle società prevede multe che vanno da 1.200 a 60.000 euro per società all'anno, con un limite che può salire a 300.000 euro quando il fatturato annuo supera i 6 milioni di euro.

Ammortamento degli immobili

Il terreno non è soggetto a deprezzamento. Il valore del terreno deve essere distinto dal valore dell'edificio.

La tabella di ammortamento fiscale LIS non prevede un'aliquota del 3% per tutti gli edifici:

L'ammortamento contabile e la sua deducibilità fiscale devono essere analizzati in base all'utilizzo, alla data di messa in servizio e al valore attribuibile alla costruzione.

Un aumento del valore di mercato non consente la libera rivalutazione dell'immobile nei registri contabili

Il fatto che una villa acquistata anni fa per 500.000 euro abbia oggi un valore di mercato molto più elevato non significa che la società possa liberamente aumentarne il valore contabile e accantonare la differenza a riserva.

Il Piano Contabile Generale si basa sul costo e stabilisce regole specifiche per la valutazione, la svalutazione e la rettifica. Le rivalutazioni contabili richiedono una specifica copertura normativa.

Pertanto, il valore contabile dal valore che può essere rilevante ai fini di valutazione patrimoniale, successoria, di vendita o societaria.

Modelli fiscali tipici per un'azienda con proprietà immobiliari

Gli obblighi specifici dipendono dalle transazioni effettuate. Tra i modelli che possono presentarsi vi sono:

• Modello 200: Imposta sul reddito delle società.
• Modello 202: pagamenti rateali, quando sussiste l'obbligo di effettuarli.
• Modello 303: IVA, quando vengono effettuate operazioni imponibili e sussiste l'obbligo di autoliquidazione.
• Modelli di ritenuta alla fonte: quando l'azienda paga un reddito soggetto a ritenuta alla fonte.
• Modello 720: solo se l'entità stessa possiede beni o diritti all'estero che generano l'obbligo di segnalazione e non sono previste eccezioni.

Non esiste un elenco unico e identico per tutte le società che detengono attività patrimoniali. La configurazione del censimento deve essere adattata alle operazioni effettive.

Regime speciale per gli enti dedicati alla locazione di alloggi

Il LIS (Servizio Imprese di Diritto) prevede un regime speciale per le entità la cui attività economica principale consiste nella locazione di immobili residenziali situati in territorio spagnolo.

Tra i suoi requisiti figurano:

• Che il numero di abitazioni affittate o offerte in affitto sia sempre pari o superiore a otto.
• Che le case rimangano affittate o offerte per almeno tre anni.
• Che venga istituita una contabilità separata per determinare il reddito corrispondente a ciascuna abitazione.
• Che, in presenza di attività complementari, venga rispettata la percentuale legale di reddito o di patrimonio legata al contratto di locazione.
• Che il regime venga scelto e comunicato all'Amministrazione fiscale secondo le modalità previste.

Inoltre, quando si richiede che il contratto di locazione costituisca un'attività economica, occorre tenere conto del requisito del dipendente a tempo pieno previsto dall'articolo 5 della LIS.

Il bonus non è più dell'85%

Il credito d'imposta corrente sulla parte dell'imposta totale dovuta corrispondente al reddito derivante dall'affitto di alloggi ammissibili è 40 %.

Pertanto, continuare a utilizzare la vecchia percentuale dell'85% sovrastima significativamente il beneficio fiscale di questo regime.

Società holding con attività immobiliari: vantaggi e limiti

Una holding può essere utile per separare i rischi, organizzare le partecipazioni azionarie, attrarre investitori o centralizzare le risorse. Tuttavia, non dovrebbe essere vista come un modo automatico per vendere immobili pagando pochissime tasse.

Esenzione da dividendi e plusvalenze

L'articolo 21 della LIS stabilisce un'esenzione per alcuni dividendi e redditi derivanti da azioni quando vengono soddisfatti, tra gli altri, requisiti percentuali e di proprietà.

L'esenzione generalmente prevede una riduzione pari al 5% delle spese di gestione, che viene solitamente descritta come un'esenzione effettiva del 95%.

Tuttavia, esistono limitazioni specifiche per il trasferimento di azioni di una holding. In tali casi, non si può presumere che l'intera plusvalenza derivante dalla vendita della controllata sia automaticamente esente da imposte al 95%.

La vendita di azioni non sempre consente di evitare la tassazione immobiliare

La legislazione sui mercati mobiliari contiene una norma antiabuso per determinati trasferimenti di azioni di società il cui patrimonio è costituito principalmente da beni immobili situati in Spagna e non utilizzati per attività commerciali o professionali.

Quando l'operazione viene utilizzata per eludere le imposte che sarebbero state riscosse su un trasferimento immobiliare, l'esenzione specifica per i trasferimenti di titoli potrebbe non essere applicabile.

Conferire alla società beni immobili già di proprietà del socio

Costituire una nuova società e "trasferirvi" beni immobili già di proprietà può comportare un costo fiscale significativo.

Un conferimento non monetario è un trasferimento ai fini fiscali e può generare una plusvalenza o una minusvalenza nella dichiarazione dei redditi personale del conferente, secondo le norme di valutazione applicabili.

Esiste un regime speciale di neutralità fiscale per determinate donazioni, ma non si applica automaticamente a qualsiasi immobile adibito a casa o a investimento.

L'articolo 87 impone requisiti importanti alle persone fisiche

Quando una persona fisica conferisce beni diversi da determinate azioni societarie, l'applicazione del regime speciale richiede, tra gli altri requisiti, che tali beni siano connessi a un'attività economica la cui contabilità è redatta in conformità al Codice di Commercio.

Pertanto, non si può presumere che un appartamento posseduto da una persona come investimento passivo e non utilizzato per attività economiche rientri nel regime di neutralità.

Prima di conferire beni già esistenti, è necessario quantificare l'imposta sul reddito personale, l'imposta comunale sulle plusvalenze (ove applicabile), gli effetti indiretti e le spese di registrazione e notarili.

Costituzione di una società a responsabilità limitata (SL) a Maiorca

Poiché non esiste una forma societaria denominata "società patrimoniale", la prassi usuale è quella di costituire una società a responsabilità limitata (SL) che, successivamente, a seconda del suo patrimonio e della sua attività, può essere o meno classificata come società patrimoniale ai fini fiscali.

Capitale minimo della SL

Il capitale sociale minimo legale di una società a responsabilità limitata è attualmente di 1 euro.

Quando il capitale è inferiore a 3.000 euro, si applicano norme particolari: almeno il 20% degli utili deve essere destinato alla riserva legale fino a quando la somma del capitale e della riserva non raggiunge i 3.000 euro e, in caso di liquidazione con patrimonio insufficiente, i soci sono solidalmente responsabili per la differenza tra 3.000 euro e il capitale sottoscritto.

Pertanto, non si dovrebbe più spiegare la questione come se esistesse una "quota di iscrizione normale di 3.000 euro" rispetto a una "quota di iscrizione per formazione successiva di 1 euro".

Passaggi abituali

1. Prenotazione del nome della società.
2. Definizione di soci, amministratore, capitale e statuto.
3. Concessione di atto pubblico.
4. Ottenere il NIF e registrarsi per il censimento utilizzando il modulo 036.
5. Iscrizione al Registro delle Imprese.
6. Configurazione contabile e fiscale dell'attività effettiva.

La costituzione di società è esentata dalla modalità di operazioni societarie prevista dalla legge ITP-AJD, fatto salvo il rispetto delle relative procedure formali.

I costi notarili, di registrazione e di consulenza dipendono dal capitale, dallo statuto, dai conferimenti effettuati e dalla complessità dell'operazione; non è rigoroso stabilire un intervallo universale per qualsiasi società patrimoniale.

Uso personale di un immobile di proprietà dell'azienda

Se una società consente a un socio di utilizzare gratuitamente un immobile di sua proprietà, ciò non deve essere considerato come se l'immobile appartenesse ancora personalmente al socio.

Le transazioni tra la società e i suoi partner correlati devono essere generalmente valutate al loro valore di mercato , conformemente all'articolo 18 della LIS.

Le specifiche conseguenze fiscali dipenderanno dal motivo del trasferimento della proprietà, dal rapporto del socio con la società e dalle modalità di documentazione della transazione. Potrebbero esserci ripercussioni sull'imposta sul reddito societario e sull'imposta sul reddito personale del socio.

Stipulare un contratto di locazione al prezzo di mercato può essere una soluzione in determinati casi, ma non dovrebbe essere presentata come una risposta automatica per qualsiasi struttura familiare.

Quando potrebbe essere opportuno costituire una holding a Maiorca?

Potrebbe essere opportuno studiare un'azienda quando questa possiede un portafoglio di attività rilevante, la volontà di reinvestire gli utili, diversi membri della famiglia che necessitano di chiare regole di governance, finanziamenti aziendali, separazione dei rischi o una strategia di successione a lungo termine.

Potrebbe risultare meno attraente quando sono disponibili pochi immobili, gli affitti residenziali godono di significative riduzioni dell'imposta sul reddito personale, i partner devono prelevare tutto il reddito annualmente o il conferimento iniziale di beni genera un elevato costo fiscale.

La decisione dovrebbe basarsi su una simulazione fiscale e finanziaria, non solo su un confronto tra aliquote nominali.

G1 Management Services: Servizi di gestione fiscale e contabile per aziende a Maiorca

Gestoría G1 fornisce servizi fiscali, contabili, del lavoro e legali e offre assistenza di persona a Maiorca, con uffici a Palma e Alcúdia, nonché servizi digitali.

Per i proprietari e gli investitori che si avvalgono di società per la gestione degli immobili, il servizio può includere:

• Contabilità aziendale.
• Imposta sul reddito delle società e obblighi periodici.
• Revisione delle transazioni con parti correlate.
• Bilancio annuale.
• Iscrizioni e modifiche censuarie.
• Analisi fiscale di acquisizioni e cessioni.
• Coordinamento della pianificazione patrimoniale e successoria con i professionisti legali competenti.

L'azienda offre inoltre assistenza in spagnolo, inglese, tedesco, francese e italiano, il che risulta particolarmente utile per i proprietari e gli investitori internazionali con immobili a Maiorca.