Gestoría per società patrimoniali a Maiorca

Gestire immobili tramite una società può essere utile per determinati patrimoni familiari e investitori a Maiorca, ma costituire una società patrimoniale non garantisce di pagare meno tasse. Prima di conferire un'abitazione, acquistare nuovi immobili tramite una società o creare una struttura holding, è necessario confrontare la tassazione della persona fisica con quella della società, l'uso degli immobili, il finanziamento, la successione familiare e il costo di estrarre successivamente i benefici.

Presso Gestoría G1, con assistenza a Maiorca e servizi fiscali, contabili, del lavoro e legali, è possibile analizzare la struttura patrimoniale, tenere la contabilità della società e coordinare i suoi obblighi tributari. Il punto di partenza deve essere determinare se l'entità sarà fiscalmente patrimoniale o se svolge realmente un'attività economica.

Cos'è realmente una società patrimoniale

La Legge 27/2014 sull'Imposta sulle Società definisce l' entità patrimoniale ai fini fiscali. L'etichetta non dipende dal nome della società, da quanto indicato nello statuto né dal fatto che i soci la chiamino “immobiliare”.

In generale, un'entità è considerata patrimoniale quando più della metà del suo attivo è costituito da valori o non è destinato a un'attività economica, tenendo conto delle eccezioni previste dalla legge stessa.

Per determinare se si supera tale 50 %, la norma utilizza la media dei bilanci trimestrali dell'esercizio —o dei bilanci consolidati se l'entità fa parte di un gruppo nei termini di legge—. Pertanto, non esiste una regola di “più di 90 giorni all'anno” per calcolare la condizione di entità patrimoniale nell'Imposta sulle Società.

La qualifica può cambiare da un esercizio all'altro

Una società può essere patrimoniale un anno e smettere di esserlo l'anno successivo se cambia la composizione del suo attivo o inizia un'attività economica che soddisfa i requisiti legali.

Questo obbliga a rivedere ogni esercizio:

• Quali immobili e valori possiede la società.
• Quali beni sono soggetti a un'attività economica.
• Quali saldi esistono in tesoreria.
• Quali partecipazioni societarie possono essere escluse dal calcolo ai sensi di legge.
• Come evolve la media dei bilanci trimestrali.

Quando l'affitto di immobili è considerato attività economica

Questa è una delle questioni che più cambia la fiscalità di una società immobiliare.

Ai fini della Legge sull'Imposta sulle Società, nell' affitto di immobili si considera che esiste attività economica solo quando per la sua organizzazione viene impiegata, almeno, una persona assunta con contratto di lavoro e a tempo pieno.

Inoltre, avere un dipendente non trasforma automaticamente l'intera società in un'entità non patrimoniale. L'attività e la composizione dell'attivo devono essere analizzate congiuntamente ai sensi dell'articolo 5 della LIS.

Società patrimoniale o immobili a titolo personale: cosa confrontare

Non esiste una risposta universale. Per un portafoglio di affitti, una famiglia che vuole organizzare una successione o un investitore che reinveste i profitti, la società può offrire vantaggi operativi. Per una persona che possiede una o due abitazioni e ha bisogno di prelevare tutti i redditi per vivere, la fiscalità personale può risultare più efficiente.

L'errore più frequente è confrontare un “25% di Società” con l'aliquota marginale dell'IRPF senza includere la tassazione successiva quando il socio estrae i benefici dalla società.

Imposta sulle Società di un'entità patrimoniale

Le entità patrimoniali sono soggette all' aliquota generale del 25%.

La normativa impedisce che ad esse si applichino le aliquote ridotte previste per determinate entità con cifra d'affari ridotta e l'aliquota del 15% riservata alle nuove entità che svolgono attività economiche e ne rispettano le condizioni.

Questo è particolarmente rilevante perché le aliquote applicabili alle microimprese e alle imprese di ridotte dimensioni sono state oggetto di modifiche progressive, ma la condizione patrimoniale esclude queste entità da tali benefici.

Riserva di capitalizzazione: non è vietata per il fatto di essere patrimoniale

L'articolo 25 della LIS regola la riserva di capitalizzazione per i contribuenti che tributi secondo determinate sezioni dell'articolo 29 e soddisfano le condizioni richieste.

Non esiste un'esclusione generale che dica che ogni entità patrimoniale ha vietata la riserva di capitalizzazione. Se ne soddisfa i requisiti, deve esserne studiata l'applicazione.

Riserva di perequazione: qui esiste effettivamente una limitazione

La riserva di livellamento fa parte degli incentivi fiscali per le imprese di ridotta dimensione. L'articolo 101 della LIS esclude espressamente da tale regime le entità patrimoniali.

Pertanto, una società patrimoniale non può equiparare “riserva di capitalizzazione” e “riserva di livellamento” come se entrambe fossero vietate per la stessa causa.

Affitto di abitazione: società rispetto a persona fisica

Una persona fisica che ottiene redditi dalla locazione di un'abitazione può applicare, quando sono soddisfatti i requisiti dell'articolo 23 della Legge IRPF, riduzioni sul reddito netto positivo.

Nei contratti a cui si applica il regime attuale, la riduzione generale è del 50%, con percentuali superiori del 60%, 70% o 90% in determinati casi legalmente definiti.

Una società che ottiene lo stesso reddito non applica quelle riduzioni dell'IRPF. Integra il risultato fiscale nell'Imposta sulle Società.

Per questo, prima di trasferire abitazioni affittate da una persona fisica a una società, è necessario modellizzare:

• Reddito netto annuale.
• Finanziamento e spese deducibili.
• Detrazioni IRPEF che andrebbero perse.
• Aliquota dell'IS.
• Necessità di distribuire dividendi ai soci.
• Costo fiscale dell'apporto degli immobili alla società.

IVA, ITP e AJD in una società immobiliare a Maiorca

La tassazione indiretta dipende da ogni operazione e non dal fatto che l'entità sia patrimoniale.

Affitto di abitazioni

L'affitto di un'abitazione destinata esclusivamente a residenza è, in generale, esente da IVA quando vengono soddisfatti i requisiti legali. L'esenzione condiziona il diritto a detrarre l'IVA assolta relativa a tali operazioni.

Locali, uffici e determinati garage

L'affitto di locali e altri immobili non inclusi nell'esenzione per abitazioni è di solito soggetto a IVA, normalmente all'aliquota generale.

Affitto vacanze

La tassazione di un affitto turistico dipende dai servizi prestati. La prestazione di servizi propri dell'industria alberghiera può alterare il suo trattamento IVA.

Oltre alla fiscalità, lo sfruttamento turistico è soggetto alla regolamentazione turistica delle Baleari e alle restrizioni applicabili all'immobile e al comune.

ITP nell'acquisizione di immobili nelle Baleari

Quando un'acquisizione immobiliare è soggetta a Trasmissioni Patrimoniali Onerose, le Baleari applicano una scala generale progressiva che attualmente contiene scaglioni del 8 %, 9 %, 10 %, 12 % e 13 %, fatte salve le aliquote ridotte o le regole speciali quando ne ricorrono i requisiti.

In altre operazioni può risultare applicabile l'IVA e, se del caso, l'AJD. Per questo il costo di acquisizione deve essere calcolato prima di decidere se l'acquisto avviene da parte della persona fisica o della società.

Imposta sul Patrimonio: le partecipazioni non sono automaticamente esenti

I soci persone fisiche devono analizzare come vengono valutate le loro partecipazioni e se esiste o meno un'esenzione nell'Imposta sul Patrimonio.

Nelle Baleari, il minimo esente regionale per i residenti è attualmente di 3.000.000 di euro e la tariffa progressiva raggiunge aliquote più elevate per i grandi patrimoni.

L'esenzione delle partecipazioni imprenditoriali dell'articolo 4.Otto della Legge sull'Imposta sul Patrimonio richiede il rispetto di diversi requisiti riguardanti l'attività dell'entità, la percentuale di partecipazione, le funzioni di direzione e la remunerazione, tra gli altri.

Non si deve affermare automaticamente che “se una società è patrimoniale secondo la LIS, non può mai esistere un'esenzione nel Patrimonio” senza effettuare l'analisi specifica della Legge sul Patrimonio. I concetti sono correlati, ma le regole delle due imposte non sono identiche.

Grandi patrimoni

Anche i patrimoni di importo elevato devono verificare l' Imposta Temporanea di Solidarietà sulle Grandi Fortune, la cui dichiarazione rimane in vigore per i contribuenti che rientrano nel suo ambito di applicazione.

Successioni nelle Baleari e società familiari

La fiscalità successoria balearica è cambiata in modo significativo.

Nelle acquisizioni per causa di morte, i gruppi I e II possono attualmente applicare una bonificazione del 100% della quota integrale corretta quando sono soddisfatti i requisiti legali.

Per determinati familiari del gruppo III è prevista una riduzione del 60% e per il resto dei soggetti del gruppo III una riduzione del 35%, alle condizioni previste dalla normativa regionale.

Queste agevolazioni generali non devono essere confuse con i benefici fiscali specifici legati alle partecipazioni in imprese familiari.

Impresa familiare e società patrimoniale non sono sinonimi

Per applicare i benefici dell'impresa familiare è necessario verificare requisiti specifici, tra cui quelli relativi all'esenzione nel Patrimonio e all'attività dell'entità.

Non basta creare una società, assumere una persona o redigere un protocollo familiare per garantire una riduzione successoria.

La pianificazione deve essere effettuata prima di trasferire le partecipazioni e rivedendo simultaneamente:

• Attività della società.
• Composizione dell'attivo.
• Partecipazione della famiglia.
• Funzioni di direzione.
• Remunerazione.
• Regole autonome sulle Successioni.

Contabilità di una società patrimoniale

Il fatto che una società non svolga un'intensa attività imprenditoriale non la esonera dai suoi obblighi commerciali e contabili.

Una società commerciale deve tenere la contabilità secondo il quadro contabile che le corrisponde, redigere e approvare i propri bilanci annuali e depositarli presso il Registro delle Imprese entro i termini di legge.

Conti annuali e chiusura registrale

L'assemblea generale ordinaria deve riunirsi entro i primi sei mesi di ogni esercizio per esaminare la gestione sociale e approvare, se del caso, i conti dell'esercizio precedente e deliberare sull'applicazione del risultato.

I conti devono essere depositati presso il Registro delle Imprese entro il mese successivo alla loro approvazione.

La mancata presentazione del deposito può comportare la chiusura registrale per determinati atti e dar luogo a sanzioni economiche. La Legge sulle Società di Capitali stabilisce multe da 1.200 a 60.000 euro per società e anno, potendo elevare il limite fino a 300.000 euro quando il fatturato annuo supera i sei milioni di euro.

Ammortamento degli immobili

Il terreno non si ammortizza. Il valore del suolo deve essere separato dal valore della costruzione.

La tabella fiscale di ammortamento della LIS non stabilisce un 3% per tutti gli edifici:

L'ammortamento contabile e la sua deducibilità fiscale devono essere analizzati in base all'uso, alla data di entrata in funzione e al valore attribuibile alla costruzione.

Un aumento del mercato non consente di rivalutare liberamente l'immobile in contabilità

Il fatto che una villa acquistata anni fa per 500.000 euro abbia oggi un valore di mercato molto superiore non significa che la società possa incrementare liberamente il proprio valore contabile e portare la differenza a riserve.

Il Piano Generale di Contabilità parte dal costo e stabilisce regole concrete di valutazione, deterioramento e reversione. Le rivalutazioni contabili richiedono una copertura normativa specifica.

Pertanto, occorre distinguere il valore contabile dal valore che può essere rilevante per Patrimonio, Successioni, compravendite o valutazioni societarie.

Modelli fiscali abituali di una società con immobili

Gli obblighi concreti dipendono dalle operazioni effettuate. Tra i modelli che possono comparire ci sono:

• Modello 200: Imposta sulle società.
• Modello 202: pagamenti frazionati, quando esiste l'obbligo di presentarli.
• Modello 303: IVA, quando si effettuano operazioni soggette e sussiste l'obbligo di autoliquidazione.
• Modelli di ritenuta: quando la società corrisponde redditi soggetti a ritenuta.
• Modello 720: únicamente se la stessa entità possiede beni o diritti all'estero che generano l'obbligo informativo e non ricorre un'eccezione.

Non esiste un elenco identico per tutte le società patrimoniali. La configurazione censuaria deve essere adattata alle operazioni reali.

Regime speciale per gli enti dedicati alla locazione di abitazioni

La LIS mantiene un regime speciale per gli enti la cui attività economica principale è la locazione di abitazioni situate nel territorio spagnolo.

Tra i suoi requisiti si trovano:

• Che il numero di abitazioni affittate o offerte in affitto sia in ogni momento uguale o superiore a otto.
• Che le abitazioni rimangano affittate o offerte in locazione per almeno tre anni.
• Che esista una contabilità separata per conoscere il reddito corrispondente a ciascuna abitazione.
• Che, quando esistono attività complementari, si rispetti la percentuale legale di redditi o attivi legati alla locazione.
• Che si opti per il regime e lo si comunichi all'Amministrazione tributaria nei termini previsti.

Inoltre, esigendo che la locazione costituisca un'attività economica, si deve tenere conto del requisito del dipendente a tempo pieno dell'articolo 5 della LIS.

La riduzione non è più dell'85%

L'attuale agevolazione sulla parte di quota integrale corrispondente ai redditi derivanti dalla locazione di abitazioni che soddisfano i requisiti è del 40 %.

Pertanto, utilizzare ancora la vecchia percentuale dell'85% sopravvaluta in modo significativo il beneficio fiscale di questo regime.

Società holding con immobili: vantaggi e limiti

Una holding può essere utile per separare i rischi, organizzare le partecipazioni, accogliere investitori o centralizzare le risorse. Ma non deve essere considerata una formula automatica per vendere immobili pagando pochissime imposte.

Esenzione su dividendi e plusvalenze

L'articolo 21 della LIS stabilisce un'esenzione per determinati dividendi e redditi derivanti da partecipazioni quando vengono soddisfatti, tra gli altri, i requisiti di percentuale e di possesso.

L'esenzione incorpora in generale una riduzione equivalente al 5% a titolo di spese di gestione, il che viene solitamente descritto come un'esenzione effettiva del 95%.

Tuttavia, esistono limitazioni specifiche quando si trasferiscono partecipazioni di una entità patrimoniale. In questi casi non si può affermare che tutta la plusvalenza derivante dalla vendita della controllata sia automaticamente esente al 95%.

Vendere partecipazioni non sempre evita la tassazione immobiliare

La legislazione del mercato dei valori mobiliari contiene una regola antiabuso per determinate trasmissioni di partecipazioni in società il cui attivo è formato principalmente da immobili situati in Spagna non destinati ad attività imprenditoriali o professionali.

Quando l'operazione viene utilizzata per eludere le imposte che sarebbero spettate a una trasmissione immobiliare, l'esenzione propria delle trasmissioni di valori può non risultare applicabile.

Conferire immobili che sono già del socio alla società

Costituire una nuova società e “trasferirle” gli immobili che una persona già possiede può comportare un costo fiscale rilevante.

Un apporto non monetario è una cessione a fini fiscali e può generare una plusvalenza o minusvalenza patrimoniale nell'IRPF dell'apportante secondo le sue regole di valutazione.

Esiste un regime speciale di neutralità fiscale per determinati conferimenti, ma non si applica automaticamente a qualsiasi abitazione o immobile di investimento.

L'articolo 87 impone requisiti importanti per le persone fisiche

Quando una persona fisica apporta elementi patrimoniali diversi da determinate partecipazioni sociali, l'applicazione del regime speciale richiede, tra gli altri requisiti, che tali elementi siano affetti a un'attività economica la cui contabilità sia tenuta conformemente al Codice di Commercio.

Pertanto, un appartamento che una persona possiede come investimento passivo e che non è destinato a un'attività economica non può essere dato per scontato nel regime di neutralità.

Prima di conferire immobili esistenti devono essere quantificati IRPEF, plusvalenza municipale quando applicabile, effetti indiretti e costi di registrazione e notarili.

Costituire una SL patrimoniale a Maiorca

Poiché non esiste una forma societaria denominata “società patrimoniale”, la prassi abituale è costituire una SRL e successivamente, in base ai suoi attivi e alla sua attività, essa risulti o meno classificata come patrimoniale ai fini fiscali.

Capitale minimo della SRL

Il capitale sociale minimo legale di una società a responsabilità limitata è attualmente di 1 euro.

Quando il capitale è inferiore a 3.000 euro si applicano regole speciali: almeno il 20% dell'utile deve essere destinato a riserva legale fino a quando la somma di capitale e riserva raggiunge 3.000 euro e, in caso di liquidazione con patrimonio insufficiente, i soci rispondono solidalmente della differenza tra 3.000 euro e il capitale sottoscritto.

Pertanto, non deve più essere spiegato come se esistesse una “SL normale di 3.000 euro” rispetto a una “SL a formazione successiva di 1 euro”.

Passaggi abituali

1. Riserva della denominazione sociale.
2. Definizione di soci, amministratore, capitale e statuto.
3. Rilascio di atto pubblico.
4. Ottenimento del NIF e iscrizione censuale tramite il modello 036.
5. Iscrizione nel Registro delle Imprese.
6. Configurazione contabile e fiscale dell'attività reale.

La costituzione di società è esente dalla modalità di operazioni societarie dell'ITP-AJD, fatto salvo gli adempimenti formali corrispondenti.

I costi di notaio, registrazione e consulenza dipendono dal capitale, dallo statuto, dagli apporti effettuati e dalla complessità dell'operazione; non è rigoroso stabilire una forbice universale per qualsiasi società patrimoniale.

Uso personale di un immobile di proprietà della società

Se una società consente a un socio di utilizzare gratuitamente un'abitazione di sua proprietà, non deve essere trattata come se l'immobile appartenesse ancora personalmente al socio.

Le operazioni tra la società e i suoi soci collegati devono essere valutate, in generale, al loro valore di mercato ai sensi dell'articolo 18 della LIS.

La conseguenza fiscale concreta dipenderà dal motivo per cui viene ceduto l'immobile, dal rapporto del socio con la società e da come viene documentata l'operazione. Possono esserci effetti sulla società e sull'imposizione personale del socio.

Firmare un contratto di affitto a valore di mercato può essere una soluzione in determinati casi, ma non deve essere presentato come una risposta automatica per qualsiasi struttura familiare.

Quando può avere senso una società patrimoniale a Maiorca

Può avere senso studiare una società quando esiste un portafoglio rilevante di attività, volontà di reinvestire gli utili, diversi familiari che necessitano di regole chiare di governance, finanziamento societario, separazione dei rischi o una strategia successoria di lungo termine.

Può essere meno attrattiva quando esistono pochi immobili, gli affitti residenziali godono di riduzioni importanti nell'IRPF, i soci necessitano di ritirare tutta la rendita annualmente o l'apporto iniziale degli attivi genera un costo fiscale elevato.

La decisione deve essere costruita con una simulazione fiscale e finanziaria, non solo con un confronto di aliquote nominali.

Gestoría G1: gestione fiscale e contabile di società a Maiorca

Gestoría G1 offre servizi fiscali, contabili, del lavoro e legali e dispone di assistenza in presenza a Maiorca, con uffici a Palma e Alcúdia, oltre all'assistenza digitale.

Per proprietari e investitori che utilizzano società per gestire immobili, il servizio può comprendere:

• Contabilità della società.
• Imposta sulle Società e obblighi periodici.
• Revisione delle operazioni collegate.
• Bilancio annuale.
• Iscrizioni e modifiche censuarie.
• Analisi fiscale di acquisizioni e trasferimenti.
• Coordinamento della pianificazione patrimoniale e successoria con i professionisti legali competenti.

Lo studio offre inoltre assistenza in spagnolo, inglese, tedesco, francese e italiano, cosa particolarmente utile per proprietari e investitori internazionali con patrimonio a Maiorca.